—这是执行力度最严格的一轮调控！—本轮房地产在高峰后，从北京930政策开始，22个城市快速出台政策，虽然政策力度看，并非全面回归2014年930之前，但执行依然效果非常明显，市场已经已经出现了进入调整期的11大明显的危险信号：在限购限贷政策影响下，不仅交易量出现明显下滑，价格也出现了松动，不少二三线城市出现了较大的议价空间。这些迹象都意味着，史上最严的调控开始在逆转前期楼市疯狂的预期。那么那些城市、那些房源、那些地块、那些企业会比较危险？1：政策执行力度前所未有：北京：集中开展了在售商品房项目和房地产中介机构执法检查工作，督促相关企业严格落实房地产调控政策要求，杜绝发生捂盘惜售、哄抬房价等多种扰乱房地产市场秩序的行为。上海：人民银行上海总部19日召集25家在沪主要中资商业银行，要求全面贯彻落实人民银行全国货币信贷形势分析和住房信贷工作座谈会精神，以及上海市政府房地产调控精神，严格执行限贷政策，强化首付来源审查，加强收入真实性审核。深圳：深圳市市场和质量监管委对深圳10个区/新区的20个在售楼盘进行突击检查其他：广州市住建委同一天在其官方网站发布了住建委、国土规划委、发展改革委、工商局四部门日前联合发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》住房城乡建设部规范房地产开发企业，明确提出将对发布虚假房源、恶意炒作、捂盘惜售等9种不正当经营行为依法严惩合肥、苏州、等城市也纷纷出台调控的落地政策及专项检查：在前期限购、限贷政策出台后，10月中旬全国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行，这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度最强。2：信贷政策开始出现收紧：2016年房地产贷款增长加快主要是受到个人购房贷款增长的影响。这也再次印证了正是由于信贷的强劲支持，加之去库存政策的大力刺激，引发了今年前三季度的房地产销售市场的火爆行情。而过度的加杠杆事实上的确带来了越来越大的房地产风险！ 但最近从银监会到地方都传出了明确的收紧信号！3：土地市场成交开始放缓：在22个城市出台调控政策后，各地楼市出现了明显的退烧现象，截止10月24日，全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块15宗、超过5亿的地块37宗。整体看，相比调控前市场最火爆的8-9月，高价地数量开始减少。10月份截止24日，累计10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有11宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌。整体看，大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。 4：部分过去高价地入市难：从土地市场看，2016年大量城市土地成交高价，高价地比例高，这种情况下，这些项目都面临入市难题： 5：热点城市房价出现下调：从10月上半月房价走势看，部分城市出现了下调的迹象，而随着严格的落地执行，预计11-12月份之前涨幅过快的城市都有回调的趋势。特别是这15个调查城市： 6：市场成交开始出现下滑：在10月过去的23天里，全国主要的54城市合计签约商品房住宅191254套，而9月同期签约为216933套，成交量累计环比跌幅达到了12%。8月1-13日成交为215900套。整体看，随着签约周期的变化，部分城市因为限购的末班车效应的集中签约释放后，市场逐渐开始出现调控导致的成交下调现象。（目前网签不完全代表调控后表现） 上周54城市合计成交量仅58373套，这也是最近三月来的第二次单周跌下6万套成交量。二线城市已经连续3周成交量在3万套左右徘徊。7：房企融资难度开始加大：10月24日，世茂股份发布公告称，公司于10月21日收到中国证监会《关于不予核准上海世茂股份有限公司非公开发行股票申请的决定》。而这也是证监会8月份重申“企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款”政策后，首个被证监会否决的房企定增方案。对此，世茂股份已经启用了B计划。此前的10月11日，世茂股份便表示，公司将用46.7亿元现金收购原定增方案中的三个标的。8：市场客户开始出现观望：根据大部分大型中介公司及开发商调查，本次新政影响下，一二线城市成交量跌幅接近4成，市场快速降温。9：买卖毁约现象有所增加：从市场价格看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地都明显出现了前期虚高价格的二手房房源，大幅降价到市场水平的现象。市场上前期经常出现的卖方毁约基本绝迹，部分买房出现毁约。10：货币贬值增加资金外流：10月25日早间，龙湖地产有限公司宣布，其将赎回于2019年到期优先票据。很多房企都在赎回境外债务，而的确有部分财富人士越来越多的增加境外投资。人民币加入SDR，并不是人民币贬值的原因。但人民币正式“入蓝”，给了人民币贬值一个非常合理的机会。 11：个税、房地产税再传声音：每次在市场价格过高的时候，总会传出房地产税或者个税的声音，最近也一样，虽然大部分消息是捏造，但总体看，这些财产税肯定离大家越来越近了。伟哥一直认为：过去十几年房地产市场的走势基本都看信贷，没有一直涨也没有一直跌，从长远趋势看，房地产远未结束大周期，但信贷收紧龙头后，短期的调整非常有必要。这一轮房地产市场未来6-9个月的表现基本看信贷的额度。来源：大伟看楼市（ID：zdw123zdw123zdw）；作者： 张大伟标杆房地产全流程精细化管理研修班（10月29-30日）课程特色●强将特训—特邀标杆企业在职高管，结合标杆项目实战讲授；●与时俱进—最前沿的房地产咨讯：探索房企转型机遇，寻找房企升级秘径；●精益求精—最专业的房地产开发流程：实战解析+标杆案例讲解，用事实诠释专业；●运筹帷幄—最全面的房地产管理系统：解析精细化管理模式之道，让管理变得更简单；●绝处逢生—最亟待解决的房地产难题：业内精英帮助高库存房企业快速去化、化险为夷。课程体系打造新型房地产企业全流程管理学习体系：国家宏观经济与互联网金融篇、房地产战略管理篇、项目管理篇、运营管理篇、设计管理篇、工程管理篇、成本管理篇、智能物业管理等，结合实战案例致力于锻造房地产企业家实战运营能力，房地产顶层管理梯队的培养。课程大纲模块一：与时俱进——最前沿的房地产资讯房地产与互联网金融融合与创新互联网金融定义、出现的背景、现状和前景互联网金融的监管逻辑和法规房地产金融如何互联网化移动支付和第三方支付大数据的征信和网络贷款众筹与房地产众筹的运作和案例分析众筹的概念和内容房地产众筹的方式探讨房地产股权众筹的运作P2P与房地产P2P的运作和案例分析房地产P2P众筹的运作 （对开发商融资）房地产P2P的运作 （对买房者融资）建筑工程保理和社区O2O理财等智能物业和智慧社区物业行业现状与发展趋势什么是社区经济？社区经济模式下的资源配置智慧社区如何引领社区进入互联网大时代传统社区物业管理VS智慧社区物业管理智慧社区模式下物业管理的日常运作智慧社区模式下的财富模式如何在“零”物业费血腥竞争的夹缝中求生存？业主、商家、物业管理企业三赢模式的构建案例：“微”时代背景下的小区管理社区O2O模式构建与标杆物业企业经营分享案例：万科物业智慧社区创新经营与分享案例：绿城物业智慧社区创新经营与分享房地产O2O商业模式正向O2O商业模式与反向O2O商业模式O2O基本特征：去中心化、去媒体化、去中介化房地产O2O模式的发展趋势房地产行业的O2M营销模式将成为大势所趋地产行业的O2O运营之道O2O案例分析：CitizenM酒店集团与瑞士家具公司Vitra的反向O2O营销O2O案例分析：地产公司如何做社区O2O平台？商业地产与C2B模式如何用互联网思维去重构房地产行业？粉丝经济时代：创新为本，内容为王O2O与C2B、大数据、物联网、新技术的关系房地产轻资管理传统房地产开发和投资的困境、转型及升级地产开发阶段的资产管理及其轻资产管理创新地产开发阶段的融资创新、轻资产运营的模式设计和方法地产持有阶段的资产管理及其轻资产管理创新房地产物业管理、设施管理、资产管理、房地产资产证券化房地产投资信托基金及其在中国的实践和前景房地产持有阶段的融资创新、轻资产运营的模式设计和方法房地产互联网企业的轻资产管理房地产物业管理的轻资产管理绿色建筑与住宅工业化“十二五”绿色建筑和绿色生态城区发展规划工业化概论：发达工业化国家与我国差距住宅工业化优势与万科住宅工业化战略解读万科住宅工业化战略实施 ( 从趋势、转型战略、平台设计3 种角度解读)住宅工业化面临的3 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10%～30%融资拿地税务规划与风险管理开发阶段税务规划与税务风险管理如何解决土地增值税清算问题如何顺利实现房地产项目清算注销如何化解税务稽查危机人力资源管理房地产组织发展房地产人力资源管理定位基于组织发展的房地产HR管理架构房地产人力资源战略房地产人才能力规划房地产管控与流程房地产HR规划房地产企业招聘管理房地产企业人才培养房地产企业绩效管理战略地图与KPI落地客户关系管理地产标杆客户发展轨迹剖析如何设计地产客户关系管理发展战略及客户战略制定的思路从美国帕尔迪的发展，解析、设计地产“客户导向”的流程与标准构建产品防线——客户投诉处理体系和危机处理体验管理-----房地产体验和触点管理以及地产服务“八步法”的流程解读洞察先机——地产客户信息系统的建设与管理地产“客户会”效用（会员、网站、刊物等）管理及战法增值服务：绝处逢生——最亟待解决的地产难题（去库存）整合万科、碧桂园等标杆企业的营销专家，到学员企业进行实例演练，以好的产品为基础，价格为手段，渠道为关键，推广为助力，形成一套去库存的组合拳，真正为房企解决库存积压的难题。一、产品1、家居智能化 2、户型多样化 3、私人定制化二、价格1、巧玩首付 2、巧降价3、 金融理财 4、打包套餐三、渠道1、自销团队 2、全民营销 3、线上卖房4、分销渠道 5、自建拓客团队四、推广1.新媒体营销 2、O2O营销本期课题万科“3.0精工系统与精装修项目管理关键节点解决方案”实例解析日期：10月29-30日